Les impayés de loyer

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Les démarches amiables

Le paiement du loyer et des charges locatives au terme convenu est l’une des principales obligations du locataire (article 7 de la Loi du 06-07-89).

A défaut de paiement à la suite de lettres de relance, une mise en demeure peut être adressée au locataire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par exploit d'huissier.

La mise en demeure fait courir des intérêts de retard sur les sommes dues par le locataire.

Bon à savoir : le bailleur peut également demander à mettre en œuvre une saisie conservatoire portant par exemple sur les biens mobiliers du locataire, ce qui a pour effet d'empêcher le locataire de s'en dessaisir pour se rendre insolvable.

L’autorisation préalable du juge n’est pas nécessaire en matière de loyer non acquitté.

Les démarches judiciaires

C’est le Tribunal d’Instance qui est compétent pour une procédure relative à un impayé de loyer (location d’immeuble à usage d’habitation).

Lorsque l'existence de la créance n'est pas sérieusement contestable, le bailleur peut se voir accorder une provision par le Juge d’Instance, par le biais du « référé-provision ».

S'il y a contestation sur le montant de la créance, par exemple lorsqu'elle porte sur un solde de charges, il est préférable de recourir à la procédure de droit commun en saisissant le tribunal.
La procédure est engagée par voie d'assignation (acte d’huissier ou d’avocat),  ou par déclaration au greffe.
La déclaration au greffe est une procédure simplifiée permettant la saisine du tribunal par lettre recommandée avec avis de réception, lorsque le montant de la demande n’excède pas 4000€.

Mettre fin au contrat de bail

En cas d’impayés de loyers, le propriétaire a plusieurs choix :

  • donner congé pour motif légitime et sérieux, afin de reprendre le logement à la fin du bail en cours
  • demander au juge la résiliation du bail pour faute du locataire (appréciation au cas par cas)
  • ou mettre en œuvre une clause de résiliation (clause résolutoire) si elle est prévue dans le bail : il faudra alors adresser au préalable un commandant de payer au locataire par le biais d’un huissier de justice. La clause prendra effet 2 mois après, si le loyer n’a toujours pas été payé

Attention : si le locataire bénéficie d’une procédure de surendettement, le recouvrement de la créance de loyer peut être remis en cause. En effet l'ouverture de la procédure entraine la suspension des mesures d'exécution à l'encontre du débiteur et peut aboutir au report des échéances dans le cadre d'un plan de redressement, durant deux années au maximum, voire à un effacement partiel des créances.

Situations étudiées par l’équipe de Mes Droits, Mon Avocat sur ce thème

- Cher Maître. Propriétaire bailleur d’une maison, et « victime » de la complaisance des juges à savoir : couple de locataires qui se séparent + pas de paiement des loyers + plan de surendettement + frais d’huissiers à rallonge, je cherche votre appui dans une procédure EFFICACE me permettant de récupérer mon bien au plus vite. D’avance merci.

- Est-il possible d’obtenir une consultation d’avocat sur la meilleure stratégie entre : mise en œuvre d’une clause résolutoire avec expulsion, ou injonction de payer avec potentielle saisie derrière ? Je ne souhaite pas mettre mes locataires dehors je veux juste qu’ils payent ce qui est du. Merci.

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