Quand et comment mettre fin au bail commercial ?

Voici les démarches à entreprendre et les délais à respecter pour résilier un bail commercial. 

Résiliation (congé) par le locataire

Le bail commercial a une durée impérative de 9 ans.
Le locataire peut donner congé tous les 3 ans, sauf si le contrat prévoit autre chose (article L145-4 du Code de Commerce).
Le congé doit être adressé au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Bon à savoir : la date de notification du congé est celle de la première présentation de la lettre. Si la lettre n'a pas pu être présentée au bailleur, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire (article R145-38 du Code de Commerce).

Résiliation (congé) par le propriétaire bailleur

Il ne peut mettre fin au bail que dans certains cas prévus par l’article L145-4 du Code de Commerce :

  • reprise de l’immeuble pour le reconstruire ;
  • surélévation de l’immeuble ;
  • exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière ;
  • démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Bon à savoir : la date de notification du congé est celle de l'expédition de la lettre.

Cas particuliers de résiliation du bail commercial

La destruction totale du local commercial entraîne la résiliation automatique du bail (article 1722 du Code Civil).
Le bail peut aussi prévoir la résiliation du contrat en cas de survenance d’événements déterminés.

Attention : la résiliation ne peut intervenir qu'après une durée de neuf ans et par le biais d'une notification par acte extrajudiciaire délivrée six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat (article L145-9 du Code de Commerce).

Situations étudiées par l’équipe de Mes Droits, Mon Avocat sur ce thème

- Bonjour. Je suis gérant d'un commerce. J’ai repris le fonds le 1er août 2014, avec pour les locaux un bail commercial qui avait été conclu le 5 décembre 2011. Il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée. Je souhaite résilier le bail et envoyer un courrier au bailleur. Comment faire ?

- Bonjour, j’ai adressé un congé à mon propriétaire (bail commercial classique en 3-6-9) à la fin des trois 1ères années, en respectant le délai de 6 mois et par LRAR. Mon propriétaire refuse la résiliation car le bail dit que le congé doit être délivré par acte extra-judiciaire. Est-ce que mon congé est valable ?

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