La régularisation des charges dans un bail commercial

Comment se déroule la régularisation des charges par le propriétaire bailleur ?

La facturation des charges

Les charges doivent normalement être facturées au coût réel supporté par le bailleur.
Cependant, elles peuvent être évaluées de manière forfaitaire, par exemple à un certain pourcentage du loyer principal (généralement 10 ou 15 %).
Attention : le montant forfaitaire ne pourra être actualisé que lors du renouvellement du bail.

Régularisation, justificatifs et état récapitulatif

Selon l’article R145-36 du Code de Commerce, si le locataire le demande, le propriétaire bailleur doit communiquer tous les justificatifs prouvant le montant des charges, impôts, taxes et redevances supportés par le locataire.
De plus, un état récapitulatif de l’inventaire de charges de l’année N, contenant la liquidation et la régularisation des comptes de charges doit être communiqué au locataire chaque année, au plus tard :

  • le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou,
  • pour les immeubles en copropriété, dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.

Le délai de prescription

Pour le recouvrement des charges, ou la demande de remboursement de charges payées alors qu’elles n’étaient pas dues, le délai de prescription est de cinq ans (Article 2224 du Code civil).

Situations étudiées par l’équipe de Mes Droits, Mon Avocat sur ce thème

- Jusqu’en mars 2016, j’étais locataire d'un bail commercial et payais un loyer HT + 15% de charges mensuelles. En juin 2017, mon bailleur a fait une régul de charges sur 4 ans en arrière et il me réclame une facture d'eau de 100€ (période de janvier à mars 2016). Comment contester ces charges ?

- Bonjour, je suis locataire d'un local commercial depuis mars 2014. Je paye 1.800€ de charges par an. Dans le bail, il est prévu qu'annuellement, le propriétaire doit rendre un décompte de charges. Depuis 3 ans, je n'ai rien reçu.
En avril 2017, mon bailleur a demandé la régularisation du compteur électrique sur les 3 années écoulées (environ 800€). J’ai répondu par courrier en lui demandant la documentation des 3 dernières années. Ai-je bien fait ? Comment contraindre le bailleur à justifier les charges ? 

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