La répartition des charges dans un bail commercial

Comment se répartissent les charges entre locataire et propriétaire bailleur d’un local commercial ?

La libre répartition dans le bail

Le propriétaire bailleur et le locataire peuvent librement déterminer dans le contrat de bail comment sont réparties les charges (exemples : charges de copropriété, taxes etc..).
Si elle est prévue par le contrat de bail, la charge est alors « récupérable », c’est-à-dire que le bailleur peut l’imputer au locataire.

Loi Pinel et répartition des charges

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le contrat de bail doit contenir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances avec l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Ce dispositif est applicable aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014 (article L145-40-2 du Code de Commerce).

Bon à savoir : dans la pratique, les dépenses d'entretien et de réparations courantes sont en général à la charge du locataire et celles de grosses réparations à la charge du bailleur.

Les charges non récupérables

Selon l’article R145-35 du Code de Commerce : le bailleur ne peut pas récupérer auprès du locataire :

  • les dépenses liées aux grosses réparations prévues par l’article 606 du Code Civil (voir la page « Travaux et réparations dans un local commercial ») ; 
  • les dépenses relatives aux travaux remédiant à la vétusté ou permettant de mettre le local ou l’immeuble aux normes ;
  • les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l'immeuble.
Attention : la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière, les impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local ou de l'immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement peuvent être imputés au locataire.

Situations étudiées par l’équipe de Mes Droits, Mon Avocat sur ce thème

- Je suis locataire d’un bail commercial depuis plus de 25 ans. Le bail a été reconduit en 2015. Mon propriétaire m’a envoyé un courrier me demandant de régler 1.500€ (régularisation de charges). Il me demande de payer 250€ pour les frais d’installation d’un extincteur. Est-ce à moi de payer ces sommes ?

- Bonjour Maître, je suis propriétaire bailleur d'un local commercial. La locataire est restée dans les lieux plus de 12 ans. J’ai déplafonné le loyer au bout de 12 ans. Désormais la locataire souhaite rajouter dans le bail que les travaux de mise en conformité et de vétusté seront à la charge du bailleur hors de l'article 606, ce qui n'est pas le cas dans le contrat d'origine. Son avocat estime que la clause du contrat de bail d'origine porte à confusion. Qu’en pensez-vous ?

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