Quand et comment signer un bail commercial ?

Dans quels cas peut-on signer un bail commercial et quelles sont les mentions qui doivent impérativement figurer dans ce bail ?

Quand signer un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur ou le locataire) un bien immobilier pour une activité industrielle ou commerciale.
Le statut des baux commerciaux a un caractère impératif. Cela signifie qu’il y a certaines règles à respecter faute de quoi, le bail pourrait être considéré comme nul, non existant.
Le statut des baux commerciaux figure dans le code de commerce : articles L 145-1 et suivant du code de commerce et articles R 145-1 et suivant du code de commerce. Pour pouvoir signer un bail commercial, il faut un immeuble dans lequel est exploité un fonds et ce fonds doit appartenir soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS), soit à un chef d'une entreprise immatriculée au Répertoire des métiers.
En résumé : Pour que le statut des baux commerciaux s’applique, il faut 4 conditions : un bail, un immeuble ou un local, un fonds de commerce et un locataire immatriculé.

Règles à respecter pour la signature du bail commercial

Le bail commercial n’est pas obligatoirement écrit ; il peut être verbal. Mais en pratique il est fait par écrit. Cela permet de prouver son existence et assure une meilleure sécurité juridique. Il n’est pas nécessaire de faire appel à un notaire pour la signature du bail ; il peut être fait entre les parties, en privé.

Mentions obligatoires à insérer dans le bail commercial

L’état des lieux
Pour les baux conclus à compter du 20-06-2014, l’article L145-40-1 du code de commerce prévoit l’obligation d’effectuer un état des lieux des locaux, contradictoire et amiable, entre le locataire (preneur) et le propriétaire (bailleur).
L’état des lieux sera joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

La mention des charges, impôts, taxes et redevances
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 05-11-2014 (décret n°2014-1317 du 03-11-2014), le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liées au bail, avec indication de leur répartition entre bailleur et locataire (article L145-40-2 du code de commerce).

Un Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
Depuis le 14 juillet 2010, le propriétaire (bailleur) doit joindre obligatoirement au bail, à des fins d’information, un DPE (article L134-3-1 du code de la construction et de l’habitation). Il renseigne sur la consommation énergétique du local. Le document doit dater de moins de 10 ans et être annexé au bail.

Un état des risques naturels et technologiques
Le propriétaire (bailleur) doit fournir au locataire (preneur) lors de la signature du bail commercial un état des risques naturels et technologiques (article L 125-5 du code de l’environnement). Le document doit dater de moins de 6 mois et être annexé au bail.

Situations étudiées par l’équipe de Mes Droits, Mon Avocat sur ce thème

- Bonjour. Nous sommes deux professionnels photographes et nous allons louer une partie de la maison d’un particulier pour les besoins de notre activité.
Est-ce un bail commercial qu'il faut signer ?

- Bonjour. Je suis garagiste et locataire d’un bail commercial depuis 2008. Aucun diagnostic n’a été fourni à la signature. Faut-il réaliser ces diagnostics ?

- Bonjour. J’ai une SCI qui est propriétaire de plusieurs bureaux à louer. Si je veux les louer à une association, quel type de bail signer ? Et si c’est à une société commerciale, quel type de bail signer ?

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