Quand et comment signer un bail professionnel ?

Dans quels cas est-il possible de signer un bail professionnel et quelles sont les mentions qui doivent impérativement figurer dans ce bail ?

Quand signer un bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat où un propriétaire (le bailleur) loue à un tiers (le preneur ou le locataire) un bien immobilier pour un usage exclusivement professionnel. Cela signifie que l’activité du locataire ne doit être ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle, ni agricole. Cela concerne donc majoritairement les activités libérales.
La réglementation résultant du statut des baux professionnels est d’ordre public, c’est-à-dire que les parties (le bailleur et le locataire) ne peuvent pas prévoir autre chose que ce qu’impose la loi même si elles sont d’accord entre elles.
Les baux professionnels sont réglementés par les articles 57A et 57B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dite « loi Méhaignerie », ainsi que les articles 1713 et suivant du code civil.
Bon à savoir : si les parties le souhaitent, elles peuvent convenir de se soumette au statut des baux commerciaux (et non professionnels). Il faut alors l’accord exprès du propriétaire (bailleur).

Règles à respecter pour la signature du bail

La loi précise que le bail professionnel doit être établi par écrit obligatoirement. Il est conclu pour une durée minimum de 6 ans. Pour une durée de plus de 12 ans, il devra obligatoirement être rédigé devant un notaire.

Mentions obligatoires à insérer dans le bail professionnel

L’état des lieux
Pour les baux conclus à partir du 20-06-2014, l’article 57B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit l’obligation d’effectuer un état des lieux des locaux à l’entrée et à la sortie, contradictoire et amiable, entre le locataire (preneur) et le propriétaire (bailleur).
L’état des lieux sera joint au contrat de location.
Bon à savoir : Pour les baux conclus avant le 20-06-14, un état des lieux de sortie contradictoire est obligatoire que s’il a été fait un état des lieux d’entrée.

Un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) Depuis le 14 juillet 2010, le propriétaire (bailleur) doit joindre obligatoirement au bail, à des fins d’information, un DPE (article L134-3-1 du code de la construction et de l’habitation). Il renseigne sur la consommation énergétique du local.
Le document doit dater de moins de 10 ans et être annexé au bail.

Un état des risques naturels et technologiques Le propriétaire (bailleur) doit fournir au locataire (preneur) lors de la signature du bail un état des risques naturels et technologiques (article L 125-5 du code de l’environnement).
Le document doit dater de moins de 6 mois et être annexé au bail.

Situations étudiées par l'équipe de Mes Droits, Mon Avocat sur ce thème

- Bonjour. Je suis orthophoniste. J’aimerai m’installer en libéral. Je souhaite conclure un bail. Quel type de bail dois-je signer ?

- Bonjour. Je suis médecin et je souhaite mettre en place une maison de santé avec des confrères. Le choix du bail me préoccupe. On me dit qu’un bail professionnel serait plus adapté. J’aimerai connaitre les avantages, les conditions de résiliation, de conclusion, de sous location mais je m'inquiète des points moins avantageux. Pouvez-vous m’en dire plus ?

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