La sous-location du bail commercial

Voici les conditions pour sous-louer un local commercial et les effets de la sous-location.

Les conditions pour sous-louer le local commercial

A moins que le bail ne le permette ou que le bailleur ne donne son autorisation, toute sous-location totale ou partielle du local commercial est interdite (article L145-31 du Code de Commerce).

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire (exploit d’huissier) ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire savoir s’il donne son accord et s’il souhaite participer à l’opération.

L’accord du bailleur doit être formulé par écrit pour éviter toute ambiguïté.

Bon à savoir : en cas de refus, le propriétaire n’a pas à motiver sa décision.
Si le propriétaire garde le silence, cela n’équivaut pas à une autorisation tacite de sous-location.

Les effets de la sous-location du bail commercial

Les droits et obligations du locataire principal et du sous-locataire sont définis par le Code de Commerce, et dépendent également du bail qu’ils ont signé.
De manière générale, les rapports juridiques entre eux sont ceux d’un bailleur vis-à-vis d’un locataire.
Un sous-bail commercial peut être conclu pour une durée inférieure à celle restant à courir du bail principal.
Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal. Tout reste dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire (article L145-32 du Code de Commerce).
En principe, la situation entre le propriétaire et le locataire principal reste inchangée.

Bon à savoir : si la sous-location est consentie à un prix supérieur à la location principale, le propriétaire est en droit d’exiger une augmentation proportionnelle du loyer principal.

Le locataire principal a droit au renouvellement du bail uniquement pour la partie dans laquelle il exploite son fonds de commerce : cela signifie que si le locataire principal a consenti une sous-location totale, il n’a pas droit au renouvellement.
En principe, il n’existe aucun lien de droit entre le propriétaire et le sous-locataire.
Toutefois, le propriétaire peut exercer une action directe contre le sous-locataire pour le paiement des loyers dus au titre du bail principal en cas de défaillance du locataire principal.

La sous-location irrégulière

Si les deux conditions de validité de la sous-location ne sont pas respectées, l’acte est inopposable au propriétaire, ce qui prive le sous-locataire du droit direct au renouvellement.
Le propriétaire peut résilier le bail sur le fondement d’une clause résolutoire, si l’interdiction de sous-louer figure parmi les conditions expresses du bail. Sinon, il faudra demander la résiliation judiciaire.

Le propriétaire peut également refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux, sans versement d’indemnité.

Situations étudiées par l’équipe de Mes Droits, Mon Avocat sur ce thème

- Je suis bailleur d’un local commercial loué à une association depuis 7 ans. J’ai appris que l’association sous-loue une partie du local à une autre association depuis plusieurs mois, et ce sans mon accord. Que puis-je faire ? Comment savoir quel est le loyer payé ?

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