Travaux et réparations dans un local commercial

Qui du bailleur ou du locataire doit faire les travaux de réparation d’un local commercial ?
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Bail ou Code civil ?

La répartition des travaux entre bailleur et locataire est prévue par le bail ou par la loi.
Le contrat de bail commercial peut prévoir cette répartition si cela est suffisamment clair et précis. Il faut donc être vigilant dans sa rédaction.
Si rien ne figure dans le contrat de bail, ou en cas de doute, le bailleur et le locataire devront se référer aux dispositions du Code Civil.

Travaux à la charge du bailleur

Le bailleur doit fournir un local en bon état de réparations. De plus, il doit effectuer pendant la durée du bail, toutes les réparations qui ne sont pas à la charge du locataire (articles 1719 et suivants du Code Civil)

Les grosses réparations, à la charge du bailleur, sont fixées par l’article 606 du Code Civil :

  • le gros œuvre (murs, plafonds, etc) ;
  • les poutres et la toiture ;
  • les murs de soutènement et de clôture.

Le bailleur doit enfin effectuer les travaux pour corriger les vices préexistants et défauts cachés qui affectent le local commercial.
Attention : si le locataire ne peut bénéficier en partie ou en totalité du local loué, il peut obtenir une indemnisation (article 1721 du Code Civil).

Le cas particulier des travaux imposés par l'administration : mise aux normes, sécurité du local, accès handicapé. Le bailleur doit prendre à sa charge les travaux imposés par l’Etat (par la loi, ou le règlement). Le bail peut toutefois les mettre à la charge du locataire, à condition que cela soit suffisamment clair et sans ambigüité. (3ème chambre civile de la Cour de Cassation du 28 septembre 2005, n°04-14577)

Travaux à la charge du locataire

Le locataire n’est concerné que par les réparations locatives et par le menu entretien.
Le Code Civil fixe une liste d'exemples :

  • Les réparations ou l'entretien sur les portes, cloison dispositif de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures ;
  • Les réparations des vitres, etc... (article 1754 du Code Civil)

Le locataire assume les frais liés aux dégradations pendant toute la durée du bail, sauf s'il prouve son absence de responsabilité (article 1732 du Code Civil).

Situations étudiées par l’équipe de Mes Droits, Mon Avocat sur ce thème

- Pour mon activité (je gère un bar-tabac), je suis locataire d’un bail commercial. Depuis cet hiver, la gouttière fuit. Le propriétaire bailleur ne fait rien malgré son engagement verbal.
Qui doit prendre en charge les réparations et que faire?

- Bonjour, je possède un salon de coiffure dont le local appartient à la Mairie. J’ai reçu un courrier m’informant que je dois mettre le salon aux normes d'accès handicapés.
Dans le contrat de bail il est noté que les travaux sont à la charge du locataire même ceux rendus obligatoires par l'autorité administrative. Est-ce légal ? Qui doit réaliser et payer ces travaux ?

- Je suis président d’une association loi 1901. Nous louons un local commercial depuis 2010. L'installation électrique doit être mise aux normes. A qui incombent les travaux de mise aux normes ?

- Bonjour je suis propriétaire bailleur d'un local commercial. Le bail prévoit que le bailleur a à sa charge les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil. Une canalisation des toilettes doit être changée suite à un affaissement (réfection de la dalle, changement de la canalisation et réfection du carrelage). Qui doit payer ces travaux de réparation ?

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